La défiscalisation est depuis toujours une des préocupations principales des français quand il s’agit de gérer leur patrimoine. L’Etat l’a bien compris, et c’est la raison pour laquelle il utilise différents leviers de « défisc » pour orienter l’épargne des français. Notamment grâce à la loi Denormandie. Il semblerait que la société de gestion Kyaneos AM y ait trouvé un bon filon avec la création de la SCPI Kyaneos Denormandie : allier investissement utile, rentabilité locative (4 à 4,5%) et réduction d’impôt (- 18%). Cette nouvelle SCPI fiscale ne laissera pas insensible les investisseurs c’est sûr !
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La loi denormandie, qu’est-ce que c’est ?
On ne la connaissait pas encore sous le format SCPI fiscale, mais uniquement dans le cadre d’un investissement immobilier en direct. La loi Denormandie, qui porte le nom du ministre du logement à l’origine de sa création, est un dispositif qui vise à encourager la rénovation d’immeubles en mauvais état ou insalubres et, à ce titre, bien souvent vacants. Ce dispositif, uniquement à destination des particuliers, est destiné à encourager la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de logement des populations, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre. Depuis le 1er Janvier 2020, il concerne 222 villes moyennes en France. Pour en bénéficier, le logement devra faire l’objet d’un montant de travaux minimum correspondant à 25 % du coût total de l’opération : 25 % x (prix d’achat + travaux).
Conformément au décret paru au Journal officiel du 27 mars 2019, les travaux éligibles sont :
- l’isolation de la toiture
- l’isolation des murs donnant sur l’extérieur l’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur
- le changement de système de chauffage
- le changement de système de production d’eau chaude sanitaire
Ces travaux doivent :
- soit représenter au moins deux types de travaux sur le bouquet de cinq cités ci-dessus,
- soit être réalisés au choix du propriétaire, du moment qu’ils améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30% en habitat individuel et de 20% en collectif.
Dans tous les cas, la consommation en énergie du logement devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré par an au terme de la rénovation (soit inférieur ou égal à la lettre E sur un diagnostic de performance énergétique – DPE).
Dit comme ça, pour bénéficier tout seul dans son coin de la réduction d’impôt Denormandie, ça peut vite devenir compliqué à gérer : trouver le bien immobilier, sélectionner les bons artisans, estimer le montant des travaux à réaliser, calculer la rentabilité locative après travaux, gérer les délais et les imprévus sur les chantiers etc… Pour les investisseurs qui préfèrent une solution plus confortable, il existe désormais deux alternatives :
- investir dans un programme immobilier éligible à la loi Denormandie. L’opération sera alors organisée et pilotée par un opérateur immobilier.
- Souscrire à des parts de la SCPI Kyaneos Pierre 4 (minimum de souscription = 10 000 €)
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Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
Le montant de la réduction d’impôt, comme pour la loi pinel, est fonction de la durée de l’engagement de location :
- 12 % de réduction pour un engagement de location de 6 ans
- 18 % de réduction pour un engagement de location de 9 ans
- 21 % de réduction pour un engagement de location de 12 ans
L’engagement de location prévu dans le cadre de la SCPI Kyaneos Denormandie est de 9 ans, aussi les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôt de 18 %, à hauteur de 2 % par an pendant 9 ans.
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Quelle est la stratégie d’investissement de la SCPI Kyaneos Denormandie ?
La société de gestion souhaite capitaliser sur le succès de la SCPI Kyaneos Pierre avec laquelle elle a pu démontrer tout son savoir-faire. Désormais, Kyaneos AM veut aller encore plus loin dans l’amélioration énergétique des bâtiments vétustes en utilisant l’effet de levier fiscal offert aux investisseurs avec la loi Denormandie. Pour Jérémie ROUZAUD, président et fondateur de la société de gestion « cette loi est bien faite et a une vraie utilité. Faire du neuf avec du vieux, c’est mieux pour l’environnement : en effet, construire un appartement de 50m² émet à peu près autant de CO2 que de vivre dans cet appartement pendant environ un siècle. Et en plus, nous avons prouvé que ce peut être un vrai moteur de performance financière pour les investisseurs avec la SCPI Kyaneos Pierre.».
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Faut-il investir dans la SCPI Kyaneos Denormandie ?
Ce pourquoi les SCPI fiscales sont souvent décriées, c’est parce qu’elles versent généralement un rendement locatif inférieur ou égal à 2% l’an, sur une durée d’engagement de 15 à 16 ans. Il semblerait que Kyaneos AM ait su trouver la bonne formule pour contenter toutes les parties. Le rendement annoncé est de 4 à 4,5 % net de frais de gestion à compter de 2022 et la durée d’engagement court jusqu’à fin 2031, soit 11 ans (sauf prorogation si la cession des immeubles initiée au 2ème trimestre 2031 prenait plus de temps que prévu). « Pour que les associés puissent bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % étalée sur 9 ans, comme le prévoit la loi Denormandie, nous avons organisé 6 mois de collecte de fonds de Juillet à Décembre 2020 pour atteindre notre objectif de 10 M € de capitalisation, 9 ans d’engagement de location et 1 année environ pour céder l’ensemble du patrimoine. Notre force, c’est d’avoir déjà sourcé une partie de nos actifs grâce au réseau de partenaires publics et privés que nous avons développé depuis le lancement de la SCPI Kyaneos Pierre. Cette SCPI se positionne sur le même segment de marché. Des immeubles anciens que nous rénovons dans des villes éligibles au dispositif Denormandie qui sont des villes de tailles moyennes : entre 10 000 et 100 000 habitants. Sur cette SCPI, nous allons doubler notre budget travaux par rapport à Kyaneos Pierre, ce qui aura pour effet de diminuer le rendement – 4% à 4.5% complété par 2% d’avantage fiscal – mais d’atteindre des niveaux de rénovation notablement supérieur, en particulier sur l’efficience énergétique des bâtiments » précise Jérémie ROUZAUD, président et fondateur de la société de gestion Kyaneos AM.
A qui s’adresse cette SCPI ?
Cette SCPI s’adresse à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est supérieure ou égale à 30 % souhaitant continuer à développer leur patrimoine, tout en bénéficiant de rendement locatif intéressant (4 à 4,5 % en rythme de croisière) et d’une réduction d’impôt de 18 % à la clé à raison de 2% par an pendant 9 ans, sans aucun souci de gestion. « Au-delà de l’intérêt financier, il y a aussi un intérêt sociétal. L’investisseur participe à un projet qui a une vraie utilité, et ce n’est pas uniquement faire de la défiscalisation pour faire de la défiscalisation. », ajoute Jérémie Rouzaud.
Exemple d’un, investissement de 50 parts de SCPI Kyaneos Denormandie
Monsieur et Madame DUSUD investissent 50.000€ pour souscrire 50 parts de SCPI KYANEOS DENORMANDIE en date du 1er novembre 2020. La réduction d’impôt sur le revenu totale sera donc égale à 18% de 50.000€, soit 9000 € au total. Cette réduction sera étalée sur 9 années, à raison de 1000€ par an, dès l’année de sa souscription (2020). Monsieur et Madame DUSUD percevront également, au fur et à mesure de la constitution du patrimoine de la SCPI KYANEOS DENORMANDIE, des revenus trimestriels potentiels issus de la location des appartements. Ils devront conserver les parts jusqu’à dissolution totale de la SCPI pour profiter de la pleine quintessence de son investissement, et ne pas remettre en cause les avantages fiscaux perçus. Les parts sont donc bloquées (vue la liquidité très réduite) pendant toute la durée de vie de la SCPI, soit 11 ans auquel s’ajoute l’année de cession progressive des immeubles en portefeuille. Au fur et à mesure de la vente des appartements lors de la dissolution, les clients pourront être amené à percevoir une partie des fruits de la vente des appartements.
Il est rappellé que les revenus potentiellement distribués par la SCPI ne sont pas garantis et que le capital investi est soumis à un risque de perte.
Les conditions d’investissement :
Prix de souscription : 1000 €
Minimum de souscription : 10 000 €
Période de souscription : Juillet à Décembre 2020 .
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