Classement SCPI 2025 : quels sont les meilleurs rendements 2024 ?

Chaque début d’année, entre le 15 janvier et le 15 février, les sociétés de gestion de SCPI publient le rendement locatif annuel – le taux de distribution (TD) – versé à leurs associés. Cet indicateur, considéré comme une référence par les épargnants, permet d’avoir une première vision de la performance d’une SCPI. Pour autant, il ne constitue qu’une facette de la rentabilité globale.

Une analyse sérieuse doit également prendre en compte la valorisation du prix de la part dans le temps, qui reflète les plus ou moins-values potentielles, ainsi que d’autres paramètres fondamentaux : la localisation et la qualité des immeubles détenus, l’évolution des valeurs d’expertise, la solidité des réserves financières, le taux d’occupation financier (TOF) et la diversification sectorielle et géographique du portefeuille. Ces éléments influencent directement la stabilité des revenus et la capacité d’une SCPI à s’adapter à un environnement économique évolutif.

En combinant rendement, évolution de la valorisation et robustesse opérationnelle, il devient possible de comparer objectivement les SCPI et de prendre des décisions d’investissement pertinentes à long terme.

En 2024, le marché des SCPI a montré une certaine résilience malgré un contexte immobilier encore marqué par l’incertitude et la remontée progressive des taux.

La collecte brute s’est établie à 4,7 milliards d’euros, contre 7,7 milliards en 2023, soit un repli notable. Cette baisse traduit à la fois une prudence renforcée des investisseurs et une stratégie de recentrage des sociétés de gestion vers des acquisitions plus sélectives. La collecte nette, une fois déduites les cessions sur le marché secondaire, s’est fixée à 3,5 milliards d’euros, confirmant le ralentissement observé dès la fin de 2023.

Malgré cette contraction, les SCPI diversifiées ont confirmé leur attractivité, représentant près de 70 % des souscriptions brutes. Leur stratégie multi-sectorielle, intégrant bureaux, santé, commerces, logistique et résidentiel, leur a permis de mieux résister aux aléas conjoncturels, tout en maintenant un profil équilibré rendement/risque.

Le taux de distribution moyen a atteint 4,72 % en 2024, contre 4,52 % en 2023, soit une hausse de 0,20 point. Cette progression s’explique notamment par les ajustements à la baisse du prix des parts opérés fin 2023, qui ont mécaniquement relevé les taux servis tout en adoptant une valorisation plus prudente.

Du point de vue sectoriel, la répartition des rendements observés est la suivante :

• SCPI diversifiées : 5,8 % de taux de distribution moyen 
• SCPI santé et éducation : 4,0 % 
• SCPI bureaux : rendements stables, mais baisse moyenne de 7,1 % du prix des parts 

Au 31 décembre 2024, la capitalisation globale du marché atteignait 88,5 milliards d’euros, en léger recul par rapport à 2023, en lien avec la baisse des valorisations et le ralentissement des souscriptions.

Le TD se calcule en divisant le dividende brut avant prélèvements (y compris fiscaux à l’étranger pour les SCPI investies hors de France) par le prix de la part acquéreur au 1er janvier de l’année concernée.

Formule :
[(Acompte trimestriel normal + acompte exceptionnel) x 4] ÷ (Prix de la part au 1er janvier de l’année N)

Contrairement à l’immobilier locatif détenu en direct, ce rendement locatif est exprimé net de frais de gestion. Chaque investisseur doit ensuite déclarer ses revenus locatifs, avec la possibilité d’optimiser la fiscalité via des solutions comme l’achat à crédit, le démembrement de propriété, la souscription dans un contrat d’assurance-vie ou encore l’investissement dans des SCPI européennes.

Nous rappellons que les classements de SCPI sont là uniquement à titre indicatif et ne peuvent pas être considérés comme un conseil en investissement. Notons que le rendement est désormais avec une nouvelle méthode de calcul, celle du taux de distribution (TD), en remplacement du TDVM (Taux de distribution en valeur de marché).

Le classement des SCPI est un outil intéressant, mais il ne doit pas être le seul critère de décision. Un bon investissement repose sur une vision globale intégrant le taux de distribution, la régularité du rendement, la qualité des actifs et la stratégie de la société de gestion.

L’analyse doit aussi inclure le prix des parts : un prix ajusté à la réalité du marché peut temporairement améliorer le taux, mais il faut vérifier que la politique de distribution est soutenable. Un investissement solide privilégiera une performance régulière, même si le taux est légèrement inférieur au sommet du classement.

Les investisseurs avertis savent qu’un rendement exceptionnel peut refléter une stratégie opportuniste, parfois plus risquée. Le rôle de la société de gestion est alors central : capacité à anticiper les tendances, à sécuriser les revenus et à préserver la valeur du patrimoine immobilier.

Enfin, consulter le classement annuel reste utile pour repérer les SCPI performantes, mais ce n’est qu’un point de départ. La décision finale doit s’appuyer sur une étude personnalisée, adaptée à vos objectifs et à votre horizon d’investissement. En diversifiant vos investissements et en analysant finement les données, vous augmentez vos chances de sécuriser un rendement durable tout en optimisant la valorisation de votre capital.

Dans l’univers des SCPI, certaines références continuent de se démarquer par leur rendement et leur régularité. Des noms comme Remake Live, Comète, Iroko Zen, Reason, Transition Europe, Epargne Pierre Europe etc… figurent en bonne position dans plusieurs classements, reflétant des stratégies d’investissement adaptées aux conditions de marché actuelles. Ces véhicules offrent aux épargnants la possibilité de diversifier leur patrimoine via la souscription de parts orientées sur des segments spécifiques ou diversifiés, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces, de santé ou de logistique.

Le taux de distribution affiché par ces SCPI reste attractif, mais il doit être interprété avec prudence. Un rendement élevé peut résulter d’une stratégie opportuniste ou d’une conjoncture favorable sur certains actifs. C’est pourquoi il est essentiel d’évaluer également le taux d’occupation, la qualité des locataires et la répartition sectorielle du portefeuille. Les SCPI qui maintiennent un bon taux d’occupation et une politique de souscription maîtrisée sont souvent mieux positionnées pour offrir un rendement durable.

Remake Live, par exemple, affiche une approche agile, capable de saisir des opportunités sur différents actifs européens. Iroko Zen, de son côté, privilégie des acquisitions sans frais de souscription, tout en maintenant une diversification sectorielle et géographique, ce qui contribue à préserver le patrimoine et le potentiel de rendement à long terme.

Pour réussir un investissement en SCPI, il est aussi nécessaire de tenir compte du prix des parts, de la solidité financière de la société de gestion et de sa capacité à sécuriser les loyers. Un bon taux de distribution associé à un haut niveau d’occupation témoigne d’une gestion efficace des actifs et renforce la valeur globale du patrimoine détenu. Enfin, diversifier ses investissements via plusieurs SCPI, réparties sur divers segments comme les bureaux ou la santé, reste l’une des clés pour optimiser sa stratégie et sécuriser ses revenus.

Le classement SCPI 2025 basé sur les rendements 2024 offre un panorama complet pour orienter vos choix. Mais comme pour tout investissement, il est important de compléter cette lecture par une analyse approfondie des stratégies, des marchés visés et des perspectives économiques.

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